Som lejer i en lejebolig vil du typisk en gang om året opleve, at din husleje bliver reguleret – og det er helt normalt.

Alt afhængig af hvad der står i din lejekontrakt og hvilken type lejebolig, du bor i, er der forskel på, hvordan – og om – din husleje stiger år for år. Lejekontraktens paragraf 11 indeholder oplysninger om, hvilken eller hvilke huslejereguleringer, der gælder for lige netop dit lejemål.

I denne artikel vil vi gennemgå de mest almindelige former for huslejereguleringer – og de regler i lejeloven, der ligger bag – så du kan få en bedre forståelse af, hvordan din husleje kan blive beregnet.

Sidst i artiklen kan du læse om, hvordan huslejereguleringen påvirker dit depositum og forudbetalte leje.

Omkostningsbestemt husleje

Omkostningsbestemt husleje er en form for huslejeregulering, der ofte anvendes i ældre ejendomme og boliger, som er omfattet af reglerne i Lejeloven.

Formålet med denne type regulering er at sikre, at huslejen afspejler de faktiske omkostninger, udlejer har ved at eje og drive ejendommen. Det vil sige udgifter til fx drift, ejendomsskatter, afgifter og ejendommens afkast. Lovpligtige hensættelser til vedligeholdelse og administration indgår også i omkostningerne.

Hvert år udarbejdes et regnskab, der viser de samlede omkostninger ved ejendommen. På baggrund af dette regnskab fordeles omkostningerne ligeligt på de forskellige lejemål i ejendommen.

Det betyder, at din husleje kan variere afhængigt af, hvilke konkrete omkostninger der er forbundet med at bo i lige netop din ejendom.

Hvornår reguleres den omkostningsbestemte husleje?

Huslejen kan blive reguleret, når driftsomkostningerne og andre udgifter for ejendommen stiger – herunder de af kommunen fastsatte skatter og afgifter – så huslejen afspejler de faktiske omkostninger ved at drive ejendommen.

En sådan stigning skal varsles mindst tre måneder, før den træder i kraft. Det sker typisk i september, med en huslejestigning, der gælder fra den 1. januar det efterfølgende år.

NPI-reguleret husleje

NPI-regulering, eller regulering efter nettoprisindekset, er en form for huslejeregulering, der anvendes i de fleste lejemål bygget efter 1992 (dog ikke alle).

Nettoprisindekset (NPI) viser den gennemsnitlige udvikling i forbrugerpriserne på varer og tjenesteydelser i samfundet og beregnes løbende af Danmarks Statistik.

Når huslejen reguleres efter NPI, justeres den årligt i overensstemmelse med ændringer i indekset pr. den skæringsdato du reguleres i henhold til din lejekontrakt.

Læs også: Sådan påvirker skatter og afgifter din husleje

Hvis priserne generelt stiger i samfundet, vil huslejen også stige. Hvis de generelle priser i samfundet er faldet, vil du ikke blive reguleret i din husleje.

Formålet med denne regulering er at sikre, at huslejen afspejler den generelle økonomiske udvikling. For eksempel, hvis NPI stiger med en procent i løbet af et år, vil huslejen for et lejemål, der er underlagt NPI-regulering, også stige med en procent.

Denne justering sker automatisk og kræver ikke, at der laves nye beregninger af udlejere da reguleringen er direkte knyttet til det officielle prisindeks.

Hvornår reguleres den NPI-bestemte husleje?

Husleje i en lejebolig må kun reguleres en gang om året. De fleste af Heimstadens NPI-huslejer bliver reguleret pr. 1 januar, men lejeboliger, vi kan have overtaget kan have andre skæringsdatoer.

I din lejekontrakt fremgår det, hvornår din husleje bliver reguleret. Vi varsler altid huslejereguleringen, inden den træder i kraft.

Trappeleje

Trappeleje er en form for huslejeregulering, der tidligere var ret almindelig, men som blev udfaset med den nye lejelov i 2015. Reguleringsformen findes dog stadig i ældre lejekontrakter, der er indgået før 1. juli 2015.

Trappeleje fungerer normalt ved, at stigningerne i huslejen er fastsat på forhånd i lejekontrakten og kan udformes på to måder:

1. Fast beløb: Huslejen stiger med et fastsat beløb på bestemte tidspunkter. For eksempel kan kontrakten fastsætte, at huslejen stiger med 200 kr. hvert år den 1. januar.
   
2. Procentvis stigning: Huslejen stiger med en bestemt procentdel, som er fastlagt i kontrakten. Denne procentvise stigning kan beregnes enten på grundlag af den oprindelige husleje eller på grundlag af den seneste gældende husleje.

Trappelejen tager som sådan ikke hensyn til den generelle økonomiske udvikling eller ændringer i ejendommens omkostninger.

Hvornår reguleres trappelejen?

Trappeleje indebærer, at huslejen stiger med faste beløb eller procentvise stigninger på forudbestemte tidspunkter. Dette fremgår af lejekontraktens paragraf 11.

For eksempel kan lejekontrakten fastsætte, at huslejen stiger med to procent hvert år den 1. januar.

Hvis du har en lejekontrakt med trappeleje, vil de aftalte stigninger gælde, så længe kontrakten løber.

Depositum og forudbetalt husleje reguleres sammen med huslejen

Når din husleje ændres, reguleres både din forudbetalte husleje og dit depositum automatisk. Dette sikrer, at de beløb, du har indbetalt, altid stemmer overens med den nye husleje og dækker det aftalte antal måneder, der står i din lejekontrakt.

Reguleringen af det forudbetalte beløb og depositum fordeles over det antal måneder, disse beløb dækker: Typisk vil det være tre måneders husleje for depositum og mellem en til tre måneders husleje for forudbetalt leje.

For eksempel, hvis din husleje stiger, og du derfor skal betale 100 kroner mere i depositum, vil denne difference blive fordelt over tre måneder, da det normalt er den periode, som depositum dækker.

I dette tilfælde vil din husleje i de følgende tre måneder stige med 33 kroner pr. måned for at dække den ekstra betaling til depositum.

Andre forhold som kan påvirke din husleje, er forbedringsforhøjelser samt skatter og afgifter. Det kan du læse mere om her.